【港樓演義之愈辣愈升】逆周期+辣招密密推 供求錯亂覓地無果

11/07/2018

  2005年3月14日董建華「腳痛」下台時,中原城市領先指數(CCL)徘徊在51附近;到「孤獨的推銷員」曾蔭權2012年6月30日卸任特首時,翻倍至逾105;再到最初憑「打擊地產霸權」高民望而爆冷勝出的梁振英2017年6月30日卸任,已衝高至近160。

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  有「全球最自由經濟體」之稱的香港,政府自2009年6月推出第一輪收緊按揭(又名逆周期)措施;此後「九招十二式」、「三招十四式」、「3D辣招」、「港人港地」……將樓市供求打得經脈錯亂,招數愈辣樓價愈升,升斗市民亦愈等愈絕望。

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2006年-2016年,香港私人樓價癲升近兩倍,背後一大元兇當屬房屋供應嚴重不足?(Kenji攝)

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供應「失落的5年」 樓價升近五成

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  早在2005年6月,尚在候任的曾蔭權就公開表示,日後樓市「一切是由市場定奪」。忌憚樓市繼續下挫,其上任後一邊沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策,另一邊續以被動的勾地制取代定期賣地。今天樓價愈升愈有,不少人詬病是煲呔當年種下的惡果。

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  統計顯示,05/06、06/07、07/08、08/09、09/10財政年度,政府勾地表顯示的賣地數量分別為35、45塊、47塊、62塊、61塊,但實際勾出的地塊僅有9塊、10塊、18塊、3塊、10塊。

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  房屋供應隨之大幅縮水,2005年-2009年,私營房屋單位落成量持續下跌,分別只錄17321、16579、10471、8776及7157個單位,埋下供應斷層的種子。

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  在此「失落的5年」內,香港樓價升近五成,即使2010年私樓供應量回升至13405個單位,2011年再銳減至僅3300個。但面對龐大的需求缺口和公屋輪候人數逼近13萬,港府終於在2011年10月宣布復建居屋;2013年2月,再宣布取消勾地、全面主動賣地。

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與市場脫節 低估人口增長及北水湧至

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  曾蔭權於房屋政策的「無為」,固然是出於擔心樓市在自己任內再次爆煲而吝於供地、建屋,但亦與其低估香港人口增長和內地資金大舉南下,造成供求嚴重失衡有關。

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  政府統計處數據顯示,香港出生人口於2005年-2011年節節攀升,從2004年的自然增長僅9500人,大增至2011年的52600人。同時,淨遷移人口也規模驚人,其中2007年高達30600人,甚至超過當年的自然增長人口。

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  2008年內地啟動「四萬億」救市計劃後,熱錢紛紛南下掃樓,據中原對已知買家資料的統計,內地個人買家佔香港私宅一手成交金額比例從2008年第三季的約20%,一路攀升至2011年第三季的近40%,豪宅更有四成遭內地客買走。恒大(03333)主席許家印2010年斥4億港元購入布力徑洋房,創下當時山頂呎價最高價紀錄即是一例。

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礙市場機制運作 物業註冊宗數腰斬

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  煲呔與市場變幻脫節,房策聊勝於無,直到離卸任還有9個月時的第七份《施政報告》,才提出未來10年的土地供應大計,包括每年可建不少於2萬個私人住宅單位、1.5萬個公屋單位及5000個居屋單位,但顯然「遠水救不了近火」。

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  樓價飛升,劏房盛行,市民厭惡「地產霸權」,最終令梁振英以四成高民望,在特首選戰中鬥贏被認為跟地產商關係密切的唐英年。2012年10月,甫上任3個月的CY就祭出被稱為「雙辣招」的額外印花稅(SSD2)、買家印花稅(BSD);2013年2月,再推出雙倍印花稅(DSD)。

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  辣招出台倍受地產界人士質疑,中原創始人施永青就指,辣招原意是打擊買家的入市意欲,但實際上卻打擊了賣方放盤興趣,妨礙市場機制運作。果不其然,2012年10月-2013年10月,中原城市領先指數不跌反升7%,整體物業註冊宗數則腰斬。

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施永青指,辣招原意是打擊買家的入市意欲,但實際上卻打擊了賣方放盤興趣,妨礙市場機制運作 (資料圖片)

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私樓供應未達標 港人港地無疾而終

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  除了祭出3D辣招,梁振英「協助中產置業」的另一大舉措--增加私營房屋供應,可謂強差人意。2013年1月,其於首份施政報告提出,未來三至四年,私人住宅一手市場預計可提供67000個單位。

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  但差估署統計顯示,實際私樓落成量2013-2016年分別為8254、15719、11296、14595個單位,總量僅相當於目標的74%。

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  另一是CY在競選時主打的「港人港地」項目,2013年6月由中海外(00688)以45.4億元中標,此後發展的「啟德一號」首批單位入場費高達492萬,根本無助中產上車,最終「港人港地」政策無疾而終。

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公屋年年「肥佬」 橫洲風雲埋伏筆

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  「協助中產置業」4年無果,「協助基層上樓」的公屋供應亦年年「肥佬」。2014年,港府定下雄心勃勃的未來10年供應量達47萬個單位的新目標,其中公營房屋約28萬伙,相當於每年2萬個公屋及8000個資助出售單位。

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  但「全速覓地」之下,12/13、13/14、14/15、15/16、16/17公屋實際建成量分別僅為13114、14047、9938、14264、11276個單位,資助出售單位更是5年僅得3017個。2016年8月,公屋輪候時間突破4年,再創新高;到今年5月,更突破5年。

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「全速覓地」之下,梁振英任內公屋供應未達標,公屋輪候時間不斷延長 (Henry攝)

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  對此,梁振英多次暗批是上屆政府減慢規劃及開發土地的速度和規模,更指上屆政府將大量土地規劃為非發展用途,包括郊野公園。為了爭取土地建屋,政府不惜見縫插針式「盲搶地」,據「環保觸覺」翻查城規會及規劃署資料發現,梁任內有87幅包括社區、綠化地帶及休憩等用地被改劃作住宅用地,面積共約111.59公頃。

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  2016年立法會選舉時,更爆出政府與新界鄉紳被指「官商鄉黑勾結」的元朗橫洲風雲。種種利益盤根錯節之下,埋下今屆政府「土地大辯論」大龍鳳的伏筆。

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表列曾蔭權、梁振英任內金管局八輪逆周期措施

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表列曾蔭權、梁振英任內印花稅連環辣招

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表列曾蔭權、梁振英任內供應量及樓價變幅

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  2006年-2016年,香港私人樓價癲升179%,背後一大元兇當屬房屋供應嚴重不足。其中,2011-2016年度,資助出售單位更為0。表列曾蔭權、梁振英任內房屋供應及樓價變幅:

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撰文:俞瑾?

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