【港樓演義之至暗六年】大鱷沙士八萬五連殺 價冧七成負資產十萬

10/07/2018

  1997年6月30日,港督府的米字旗在「Last Post(最後崗位)」的樂聲和雨聲中徐徐落下;7月1日,香港大球場萬眾雲集,慶?;貧w及為香港未來祈福;8月7日,恒生指數無視東南亞正在蔓延的金融風暴,創下16673點的歷史新高;金管局更借出10億美元馳援國際貨幣基金組織(IMF)172億美元救助泰國的方案,絲毫不覺大鱷已兵臨城下。

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  其後整整六年,伴隨撻訂、割價、失業、Call Loan、甚至燒炭……香港樓市一沉不起?;仡^看,當年通街平貨乏人問津,眼下納米天價卻眾人墟冚,歷史和現在是那麼荒謬又那麼真實。

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2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;黃埔花園859呎單位僅售185萬?(Kenji攝)

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拆息最誇見三百厘 撻訂、割價潮湧現

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  1997年10月23日,在泰國、馬來西亞、印尼連下幾城的量子基金創辦人索羅斯(George Soros)開始首輪狙擊香港,以狂拋港元拉低港元匯率,逼使金管局扯高銀行拆借利率最誇張至300厘,當日恒指重挫1211.47點,28日再狂瀉1621.8點,盛極一時的樓市開始轉勢--撻訂潮湧現,新樓盤割價,地產中介櫥窗滿是「欲哭無淚」、「股票拖累」、「十萬火急」的求售廣告。至1998年春季,香港失業人口突破了10萬人的歷史新高。

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  但情況仍未到最壞,至1998年8月,索羅斯揚言「一戰終結香港」,最終港府史無前例連續10個交易日累計動用近1200億港元狂掃33隻大藍籌推高期指;8月28日期指結算日當天,宣布港元港股反擊戰「勝利」。

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無視經濟逆轉 兩年新增供應多達19萬

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  回到在香港處於亞洲金融風暴的風眼的1997年10月,首任特首董建華於首份《施政報告》提出被稱為「八萬五」的安居計劃,包括每年興建公營和私營房屋單位不少於85000個;十年內全港70%的家庭可自置居所;輪候租住公屋的平均時間縮短至3年等。

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  「官鱷大戰」官府「勝」了,但樓價卻在短短一年間暴跌五成,中原城市領先指數(CCL)自1997年10月的102.93挫至1998年10月的45.71。樓市元氣大傷,疊加1998年香港GDP錄倒跌5.1、失業率高企,卻並未引起港府對經濟已經逆轉的警覺;除1998年6月宣布暫停供地9個月外,1997-1999年三年累計賣出的住宅用地分別多達19塊、10塊、16塊,且不包括居屋計劃用地等。

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  激進供地的後遺症隨著2000年首批「八萬五」計劃85710個單位建成開始顯現;到2001年,再有10萬個單位面市,令1999年-2000年漸現復甦的樓市因供應急升再度承壓。

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董建華「沒提過=不存在」失公信 孫九招救駕

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  令人譁然的是,2000年6月29日,董建華面對傳媒追問「八萬五」何去何從時,首次明言「從98年就再沒有提過『八萬五』這個字眼,你說還存不存在?」此「沒提過=不存在」的關公災難令董氏房屋政策至此威信無存;加上被詬病以發展數碼港為由,讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅,以及以推動環保為名,容許地產商大興「發水樓」,民望愈見下跌。

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2001年,董建華於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」 (資料圖片)

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  禍不單行,2001年「911」事件重創香港航運、旅遊業,10月中原城市領先指數失守40大關,相當於自1999年中的復甦高位下降近四成。九龍站上蓋擎天半島首批開售不到4000元,董建華其後於《施政報告》宣布決定暫停出售「居屋」。

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  2002年7月,董建華開始第二屆任期並推行高官問責制。時任房屋及規劃地政局問責局長的孫明揚,經過4個多月的研究,於2002年11月公布被稱作「孫九招」的「托市」措施,包括取消拍賣土地及暫停勾地一年、即時結束居屋計劃、終止出售公屋計劃等。

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負資產逾十萬宗 九招救市「遺毒」發酵

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  「孫九招」旨在重建市民對樓市的信心,但人算不如天算,2003年沙士令樓市終極一跌,中原城市領先指數當年8月低見31.77,較97高位蒸發七成,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津,黃埔花園859呎單位僅售185萬,沙田第一城980呎中層單位亦只開價229萬,沙士前後開盤的豪宅貝沙灣部分分層呎價低至5000元……平貨通街,卻無人敢買。

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  房子資不抵債,全城負資產數字高逾10.5萬宗,相當於每5個供樓港人就有1個負資產,共涉未償還貸款逾1650億元。

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  以天水圍嘉湖山莊為例,負資產個案就超過1000宗;發展商以震撼呎價1998元推售的將軍澳廣場,亦有一半新盤業主淪為負資產。半生積蓄來買樓,卻換來揹上重債負資產,有人甚而自尋短見……

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2003年沙士令樓市終極一跌,全城樓價插水;海怡千一呎海景單位賣300萬亦乏人問津 (Carol攝)

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  未能挽樓市於狂瀾,「孫九招」的「遺毒」卻在2005年3月14日接替董建華「腳痛下台」的曾蔭權施政年代發酵。忌憚樓市繼續下挫的「煲呔」,一方面沿用「孫九招」的停建及停售居屋政策,另一方面續以被動的勾地制取代定期賣地,最終令私人住宅落成量急跌,疊加內地淨遷入人口每年遞增以及2008年內地「四萬億」計劃引發的北水南下潮,均埋下今日樓價因供應無以為繼而暴炒狂升的伏筆。

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表列董建華任內主要房策及香港樓價變化

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  董建華1997年7月-2005年3月任內期間,樓價累計下跌50%,最多時曾挫七成。表列董建華任內主要房屋政策及香港樓價變化:

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撰文:俞瑾

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