【港樓演義之九七狂潮】聯合聲明附件三啟魔盒 全城炒樓幾陷瘋狂

09/07/2018

  200餘尺納米新盤癲售千萬、「五屍命案」凶宅叫價6年累加九成、清潔工慈母首付550萬元助愛子上車、內地客豪擲8889萬元辣稅入市……香港樓市「反智」卻愈升愈離地,面對私樓指數錄連升26個月的史上最長升浪,港人有無懷念董伯伯當年的「八萬五」政策?

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  今年「七一」前夕,林鄭推出「娥六招」,包括資助房屋定價調低至市價5.2折、徵收一手樓空置稅、改撥9幅私樓地建公屋等;並公開撐填?!刚故菊螞Q心」。港府最新發功,最終能否力挽「癡線」的樓市還是再一次證明政策的「癡線」,尚未可知。

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  回歸20年,港人經歷1997-2003年負資產個案逾10萬宗的至暗六年,亦見盡2009年至今政府愈出招、樓市愈狂升的荒謬。4位特首人事幾番新,房屋政策到底有過哪些「大頭佛」?樓價畸高到底是誰始作俑又有誰蹉跎失落?【港樓演義】系列今起推出,先從記憶猶新的「九七狂潮」說起。

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聯合聲明附件三啟魔盒 全城炒樓幾陷瘋狂

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  在本輪史上最長升浪開啟之前,香港最為人記憶猶新的樓市神話當屬97回歸前。1984年12月19日,英國首相戴卓爾夫人與中國國務院總理趙紫陽在北京簽下一紙《中英聯合聲明》,香港正式進入回歸前的過渡期。

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90年代樓市迎來凌厲升浪,黃埔花園、太古城(圖)的呎價短短一個月可以飆升近五成 (Kenji攝)

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年批地限50公頃 太古城一月飆近五成

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  芸芸條款中,附件三第四條「至1997年6月30日止,所批出新的土地每年限於50公頃」,如同靜靜打開的潘朵拉魔盒,開啟土地供應有限、樓市奇貨可居的牛市。經歷80年代初全球經濟衰退,樓市自1985年再轉熾熱。進入90年代,伴隨1991年2月海灣戰爭結束,以及中英7月就赤鱲角新機場達成諒解,樓市迎來凌厲升浪;黃埔花園、太古城的呎價短短一個月可以飆升近五成。

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  1991年,香港按揭息率高達10.75厘,但相比攀至歷史高位11.16%的通脹率,惟恐手中銀紙遭負利率蠶食的市民爭相入市。街頭巷尾,堅信「有買貴、無買錯」的市民競相談論樓價,風光無兩的地產代理一手賺佣一手炒樓,夜夜笙歌加魚翅撈飯,彷彿遍地黃金。更有原本廟街搵食的算命師,轉行帶著十幾個徒弟四處看樓入貨,最高峰時手中單位多達逾30個。

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摩貨大行其道 開發商二按可借足九成半

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  當年3月,長實開售藍田地鐵上蓋匯景花園引發售樓處大排長龍,需警方出面驅散人群。樓花「摩貨(入伙前轉售)」炒賣亦大行其道,有炒家購入匯景單位一個月內成功轉手即獲利25萬元,相當於以當時入息中位數計港人4年的收入。

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  樓價如脫韁野馬,逼使當時港英政府於8月頒布「港七條」打擊炒樓,包括規定臨時訂金為樓價5%、樓盤登記一人限購一個單位、禁用授權書登記、設立抽籤揀樓程序等。同年12月,港府再推出6項打擊炒樓措施,包括促使銀行按揭貸款最高比率從九成降至七成、向買賣樓花者徵收樓價2.75%的印花稅等。

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  「七成按揭上限」令中小型單位樓價回軟,但發展商1993年見招拆招,通過財務公司向市民提供二按,相當於可借足九成半買樓;當年12月,畢架山龍坪道住宅地王拍得39.4億元天價,再次刺激樓市信心,至1994年首季,普通住宅平均呎價亦企上5000元關口。

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灝景灣蛇餅至紅隧 「炸彈毒氣」揭民怨

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  事實上踏入1997回歸之前,香港社會瀰漫一片浮躁投機之風,炒的士牌、炒郵票、炒閃卡,甚至是炒電子寵物「他媽哥池」。九十年代,由於地產商為避免「白手套黨」等霸頭位搶購新樓而改用抽籤揀樓,「炒籌」亦甚囂塵上。

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  97年1月,將軍澳東港城開賣吸引上萬人排隊等候「入票」,當中不少人並非真正買家,而是特意向公司請半天假前往碰運氣,試圖中籤後轉賣給其他炒家「撈外快」。

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  3月,「大好友」黃志祥的信和集團(00083)以118.2億元「摸頂價」投得小西灣地皮(今藍灣半島),折算呎價逾萬元,轟動全城。6月,長實(00001)、新地(00016)合作開發的青衣新盤「灝景灣」,請來一代文藝電影女神吳倩蓮出鏡電視廣告,推廣「擁抱璀璨明天」的山海間生活,首期713個單位吸引逾3萬票登記,人龍由銅鑼灣世貿中心打蛇餅至紅隧口,成為時代印記。

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97年6月,青衣灝景灣首期713個單位吸引逾3萬票登記,人龍由銅鑼灣世貿中心打蛇餅至紅隧口 (Baycrest圖片)

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  樓價狂升狂炒製造了泡沫,也加劇了貧富懸殊,推高民怨。97年2月12日,立法局外發現「打倒房屋司」(時任房屋司為黃星華)的偽裝炸彈,須拆彈專家到場;3月,數間傳媒收到匿名信,警告要落毒對付黃星華等特權人士;7月,尖沙咀巴士總站巴士內發現寫有「沙林毒氣」等的玻璃樽……

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  浮躁交織動盪不安,似一早預言隨即而至的亞洲金融風暴,將樓市盛宴和港人的財富夢擊得粉碎。

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表列港英政府91-97年遏抑樓市措施

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  自90年代起,香港樓價節節向上,至97回歸時,私樓呎價已升至逾萬港元,升幅逾倍。表列港英政府/銀行界1991-1997年遏抑樓市措施:

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表列港英政府於回歸前十年房屋供應量

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  1953年石硤尾聖誕節大火,令5萬名災民流離失所,開啟香港公屋計劃。1972年,港督麥理浩提出規模宏大的十年建屋計劃,其後港英政府又於港督衛奕信任內的1987年公布《長遠房屋策略》,估算至2001年止,約需新增96萬個公私營單位。

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  表列港英政府於1987-1996回歸前十年每年公私營房屋供應量:

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撰文:俞瑾

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